Northeim (04.06.2026) Mit seinen Urteilen vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) hat der Bundesgerichtshof eine seit Jahren umstrittene Frage des Wärmecontractings entschieden: Können die Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung auf Wohnungsmieter umgelegt werden, wenn diese zuvor ihre Wohnungen mit selbst betriebenen Einzelheizungen versorgt haben?

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs werden teilweise als Einschränkung der Umlagefähigkeit von Wärmelieferungskosten interpretiert. Tatsächlich dürfte die Aussage des Gerichts deutlich enger zu verstehen sein.

Der BGH hat weder das Wärmecontracting noch die Umlage von Kosten der gewerbl. Wärmelieferung grundsätzlich in Frage gestellt. Er hat vielmehr klargestellt, dass § 556c BGB und die WärmeLV nicht auf Fälle anwendbar sind, in denen Mietende bislang ihre Wohnungen über selbst betriebene Einzelheizungen versorgt haben und anschließend auf eine zentrale gewerbliche Wärmelieferung umgestellt wird.

Nach Auffassung des Senats setzt § 556c BGB voraus, dass bereits vor der Umstellung Wärme- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten gegenüber dem Vermieter abgerechnet wurden. Die Vorschrift regelt damit den Wechsel von einer vermieterseitigen Eigenversorgung zu einer gewerblichen Wärmelieferung. Eine planwidrige Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte, wird vom BGH ausdrücklich verneint.

Entscheidend ist der Mietvertrag

Die eigentliche Bedeutung der Entscheidung liegt jedoch weniger im Energierecht als im Mietvertragsrecht. Nach den bislang veröffentlichten Informationen sahen die zugrunde liegenden Mietverträge eine eigenverantwortliche Beheizung durch die Mieter vor. Eine spätere zentrale Wärmeversorgung durch den Vermieter oder einen Contractor war offenbar nicht geregelt. Damit fehlte die unmittelbare mietvertragliche Grundlage für die Umlage der neuen Wärmelieferungskosten.

Bemerkenswert ist zugleich, dass der BGH die Klagen nicht endgültig abgewiesen hat. Das Verfahren wurde an das Landgericht zurückverwiesen, um aufzuklären, ob es durch die Mitteilungen der Hausverwaltung und die anschließenden Heizkostenvorauszahlungen zu einer nachträglichen Vertragsänderung gekommen ist. Entscheidend wird dabei sein, ob die Mietenden erkennen konnten, dass künftig auch die Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung – einschließlich etwaiger kalkulatorischer Bestandteile des Contractors – von ihnen getragen werden sollten.

Für die Praxis bedeutet dies: Die Entscheidungen stellen bestehende Contracting- und Fernwärmemodelle nicht grundsätzlich in Frage. Sie verdeutlichen jedoch, dass § 556c BGB keine fehlende mietvertragliche Grundlage ersetzen kann. Insbesondere bei der Umstellung von Gasetagenheizungen, Nachtspeicheröfen oder anderen dezentralen Heizsystemen kommt der vertraglichen Ausgestaltung weiterhin zentrale Bedeutung zu.

Gern stehen wir für Diskussionen und die Weiterentwicklung der Wärmelieferung im Rahmen der Wärmewende zur Verfügung.

Karsten Ahrens
(Partner)